税金・相続税対策について

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土地にかかる税をどう減らすかがポイント

土地にかかる税をどう減らすかがポイント

固定資産税、相続税をはじめ、土地にかかる税金にはさまざまなものがあります。もし、何の対策も講じなければその支払いだけで生活費や老後の蓄えが目減りしてしまいます。こうなると将来設計どころではありません。こちらでは、熊本で土地活用、資産運用をサポートする「みたてせつけい舎」が土地にかかる各種税についてその種類や対策方法を解説しています。

これだけある、土地にまつわる税

土地を所有する、購入する、活用する──すべての段階で税がかかります。固定資産税、相続税は一般的ですが、そのほかにも不動産取得税や印紙税といったものまでさまざま。こちらではその主なものをまとめました。

印紙税 住宅などを建設する際には、工事請負契約や管理委託契約、ローン契約などでいくつも契約書を交わしますが、その際に発生する税。
登録免許税 建物の所有保存登記を行う際や抵当権設定後に発生する税。
不動産取得税 建物を新たに取得した際にかかる税。居住用の建物については条件を満たせば非課税となるか、または税額の軽減が適用されることも。
固定資産税 土地や建物を所有している場合にかかる地方税の一種で、固定資産課税台帳に登録されている課税標準額に1.4%(標準税率)の固定資産税(普通税)をかけた額が課税されます。
都市計画税 固定資産税と同様、地方税の一種で、こちらは所有している土地にのみ税の軽減措置が設けられています。なお課税標準は、住宅1戸につき土地200㎡の部分までは評価額の1/3が、200㎡を超える部分に関しては評価額の2/3となっています。
所得税 1年間の個人所得に対して、一定の割合で課せられる直接税(国税)で、給与所得はもちろんですが、賃貸収入などが別にある場合はその合計額が課税対象になるため、確定申告が必要です。
住民税 都道府県が徴収する都道府県民税と、市町村が徴収する市町村民税(東京23区は特別区民税)の総称。前年の所得税額を基準に課税されます。
相続税 死亡した親族の資産を譲り受けた配偶者や子などに対して課税される国税で、現金や預貯金、有価証券を除くほとんどの資産について相続時点の評価額を基準に税額が算出されます。もちろん土地も同様ですが、この評価額をいかに下げるかで税額の大幅な軽減が可能です。

主要な節税対策

固定資産税、都市計画税は土地に住居用の建物を建てることで節税が可能ですが、所得税・住民税と相続税については下記のような対策が有効です。

所得税 賃貸経営で家賃収入を得た場合、不動産収入として確定申告を行いますが、この収入からローンの利息や減価償却費、税金を控除することができるので結果的に所得税を低く抑えることができます。会社勤めなどで収入がある場合は給与所得との損益通算もできます。
住民税 住民税は、所得税の納税額を元に算出されるため、上記対策で所得税額が抑えられれば、これに連動して住民税額も安くなります。
相続税 時価で評価されてしまう現金や有価証券などと違って、土地など不動産の評価額は、実勢価格よりも低い路線価や固定資産税評価額によって決まります。したがって相続にあたり現金を不動産に投資すれば、土地は20~30%まで、建物は建築費用の50%程度(築年数などによる)まで評価額を抑えることができます。しかも自宅用でなく、賃貸物件であれば一層の評価額圧縮(30%控除)が期待できます。なお、戸建賃貸なら「小規模宅地の特例小規模宅地の特例」により土地の評価額をさらに下げることも可能です。
小規模宅地の特例とは

相続により取得した土地のうち一定の面積(1戸当たり200㎡までの部分は固定資産税評価額の1/6、200㎡を超える部分は1/3が課税標準)までは評価額を80%(または50%)減額することを目的としているのが「小規模宅地の特例」。相続税を払うために住んでいる家や土地を売らなければならないような事態を回避するための制度で、適用には一定の条件を満たしている必要があります。