土地活用のすすめ

保有するだけではもったいない、土地は活用してこそ資産

保有するだけではもったいない、土地は活用してこそ資産

土地は不動産資産のひとつですが、ただ保有しているだけでは固定資産税や相続税でお金が出ていくばかり。しかも土地を購入する際は取得税が、家族に相続する場合は相続税がかかります。その上、維持管理するにもいろいろと経費がかさむもの。土地をうまく活用すれば収益でこうしたコストをカバーできるだけでなく、老後までの生活設計をカバーする安定した財源が確保できます。もちろん、その気になれば、賃貸経営でより大きな収益を上げることもできるでしょう。やはり土地は活用してこその資産と言えます。

土地活用で得られる二大メリット

土地を資産として活用することで得られるメリットを大別すると下記のように「節税」と「安定収益の確保」ということになります。

1.節税(固定資産税・所得税・相続税)

1.節税(固定資産税・所得税・相続税)

所有の土地が更地や遊休地だとするとそこにかかる固定資産税は住宅などがある場合に比べ6倍もの額になります。何も生み出さない土地をただ持つだけで、この高額な税を払い続けるのはやはりどう考えても得策とは言えません。戸建賃貸物件などを建てれば逆に固定資産税は1/6になり、しかも安定した収益が見込めるので一挙両得です。また更地のままでは評価額の軽減措置が受けられないため相続税も高額になりますが、土地活用を図るために賃貸用の物件を建てるような場合には貸家建付地として評価減となり、資産の評価を下げることができるため結果として大幅な節税が可能です。

相続税の税率(平成27年1月以降)
日本の相続税の最高税率は55%と高額。土地活用で評価額を下げることは節税上たいへん重要です。
法定相続分に応ずる
取得金額税率控除額
税率 控除額
1,000万円以下 10% ──
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円
2.安定収益の確保

2.安定収益の確保

現在、夫婦世帯の平均年金受給額は23万円程度と言われています。しかし、これはあくまでも現在の水準であり、この傾向が今後も維持されるとは限りません。高齢者の定義が65歳以上から75歳以上と変更されたことを見ても、今後は年金支給額、年金支給開始年齢ともに見直しが進むでしょう。こうしたことを考えるとやはり年金だけに頼るのではなく、別の収益源を持つのが得策。その意味では、戸建賃貸経営など土地活用がたいへん有用です。もちろん、生活防衛という視点だけでなく、定年退職後は賃貸経営というビジネスで新たにチャレンジするという攻めの発想もよいでしょう。いずれにしても土地活用の検討はできるだけ早めに行うことが大切です。

土地活用の種類と比較

土地活用にはさまざまなものがあります。こちらではその代表的なものをピックアップし、そのメリット・デメリットを比較してみました。

活用方法 メリット デメリット
土地売却
不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社が購入者を探します。不動産会社自身が購入者となることも。
  • 資産の組み替えができる
  • 相続税資金が確保できる
  • 収益機会が失われる
  • 譲渡費用や譲渡税が発生する
等価交換
土地に建物を建てた上で売却する方法。土地を手離す代わりに新たに建った建物を取得できるのが特徴です。
  • 資金がなくてもリスクを負わず活用できる
  • 住まいを確保し続けられる
  • 譲渡税の優遇措置がある
  • 土地の所有権を失う
  • 減価償却は適用できない
駐車場経営
土地を駐車場にしてスペースを賃貸します。青空駐車場や立体駐車場などがあります。
  • 少ない初期投資で済む
  • 転用や更地への復帰が簡単に行える
  • 税制上のメリットは少ない
  • 立体式駐車場などは、転用や更地への復帰に高い費用がかかることがある
定期借地
50年以上の期間を設定して土地を貸す土地活用の方法。所有権を維持したまま、まとまった資金を手に入れることができます。
  • 土地を保有したまま分譲が可能
  • 税制上の優遇措置がある
  • 借入によるリスク負担がない
  • 優良な資産を残せる
  • 転用が長期間できない
  • 収益源が地代なので、賃料に比べ収益性は劣る
アパート・マンション経営
手持ちの土地にアパートやマンションを建て、賃貸物件として活用する方法です。
  • 軌道に乗れば安定収入が得られる
  • 税制上の優遇措置がある
  • 賃貸志向の高まりが追い風になる
  • 建物の法令上の制限に注意が必要
  • 空室リスクがある
  • 転用が困難
  • 売却損の可能性がある
  • 規模が大きくなるので、初期投資がかさむ
  • 狭小地、変形地には適さない
戸建賃貸経営
手持ちの土地に戸建住宅を建て、賃貸物件として活用する方法です。
  • 小さな土地に建てられるので初期投資が少なくて済む
  • 高利回りで収益性に優れる
  • 戸建の入居者は長期にわたって住み続ける傾向にあるので安定した収入が得やすい
  • 空室リスクが低い
  • 築年数が経過しても家賃を下げる必要がない
  • 狭小地・変形地でも建てられる
  • メンテナンスに費用がかかる
  • 分譲マンションを購入するよりは多額のコストがかかる
  • 建築している期間は収入が得られない
土地活用に関するご相談は熊本の「みたてせつけい舎」へ

TEL. 096-353-0649

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